代币化：债券、基金和房地产如何走上区块链

资产代币化是什么意思

代币是区块链上的一条记录，写明谁持有多少单位的某样东西。对比特币这样的加密货币来说，代币本身就是资产。现实世界资产（英文real-world asset，简称RWA）则不同：基金份额、债券或房产存在于链下，代币代表的是对它们的法律权利。

这项权利要站得住，需要三件事同时成立。第一，有人持有并妥善保管底层资产，通常是受监管的托管银行。第二，有人维护官方的持有人名册，而代币化之后，这份名册全部或部分放在区块链上。第三，法律承认这份名册，法院才会把代币持有人视为所有人。

代币的代码里通常还写有规则。比如基金代币可能只能转入通过身份核验的钱包；发行人或其过户代理（负责维护基金份额名册的机构）在私钥丢失或法院下令时，一般可以冻结或重新发行代币。

机构为什么要做

常被提到的好处有四个：

• 结算更快。 结算是钱和资产真正易手的那一刻，美国股票在成交后一个工作日完成结算。在共享账本上，两者可以在几秒内一步完成交换，这叫原子结算：要么双方同时完成，要么都不发生。
• 拆分持有。 代币很容易拆细。迪拜的房地产试点曾以2000迪拉姆（约545美元）起售房产份额。
• 全天候转让。 贝莱德表示，BUIDL代币可以在预先获批的投资者之间“24/7/365”转让，而普通基金份额只在工作日流转。
• 可编程。 代码可以自动派发收益。BUIDL每天计提的股息按月以新代币形式发放；富兰克林邓普顿的基金则按每日收益，把新铸造的BENJI代币直接发到持有人的钱包里。

可以自己核实的真实案例

几乎任何资产都能代币化，但走在前面的主要是这几类：

代币化基金

规模最大的一类投资于短期美国国债。贝莱德于2024年3月20日在以太坊上推出USD Institutional Digital Liquidity Fund（BUIDL），由Securitize担任过户代理，纽约梅隆银行担任托管人。该基金投资于现金、美国短期国债和回购协议，目标是每枚代币稳定在1美元，只面向合格投资者，最低投资额为500万美元。此后它已扩展到其他链，包括Solana和BNB Chain。

富兰克林邓普顿起步更早。其Franklin OnChain U.S. Government Money Fund（代码FOBXX，代币BENJI）于2021年4月在Stellar上线，成为美国首只把官方持有记录放在公链上的注册货币市场基金。BENJI如今运行在九条公链上。2026年8月，美国证券交易委员会（SEC）工作人员表示，如果该公司旗下其他基金持有FOBXX份额，并由负责链上记录的本公司过户代理担任托管人，他们不会建议采取执法行动。

代币化债券

欧洲投资银行（EIB）于2021年4月在以太坊上发行了一笔1亿欧元、期限两年的数字债券，法兰西银行以央行数字货币的形式在链上呈现了这笔认购款。2022年，它又通过Project Venus在私有区块链上发行了一笔欧元债券。

香港特区政府如今已定期发行数字债券。2025年11月定价的第三批发行以四种货币募集约100亿港元，认购额超过1300亿港元。其中港元和人民币两部分可以用代币化的央行货币，即数码港元（e-HKD）和数字人民币（e-CNY）结算。据香港金融管理局介绍，这在全球尚属首次。

代币化房地产

2025年5月，迪拜土地局在Prypco Mint平台上推出了该地区首个代币化房地产项目。代币与产权证挂钩，记录在XRP Ledger上，并与官方土地登记系统同步。试点仅向持有阿联酋身份证的人开放，只用迪拉姆支付，不使用加密货币。2026年2月20日起，这些份额已可在二级市场转售。

公链还是许可链

在以太坊、Solana或Stellar这样的公链上，任何人都可以运行节点、查看每一笔交易。许可链只允许经批准的机构参与。发行人也常常把两者结合起来：基金放在公链上，但代币只能在审核过的钱包之间流转。

两者的界线正在变得模糊。运营美国核心证券存管机构的DTCC于2026年7月15日在真实交易中使用了代币化证券，既用到了自己的私有Besu网络，也用到了它称为公链的Canton Network。参与的公司超过30家，DTCC计划在2026年10月正式推出这项服务。

法律外壳：是什么让代币成为一项权利

仅靠代码，并不能让你成为一张美国短期国债或一套公寓的主人。起作用的是法律外壳，也就是规定链上记录有效的基金文件、证券规则和财产法。

有些国家已把这一点写进法律。瑞士于2021年2月推出了“账本型证券”；德国2021年6月生效的《电子证券法》允许在受监管的区块链登记册中记录加密证券。2025年12月，英国一项法律确认数字资产可以成为个人财产，适用于英格兰、威尔士和北爱尔兰。

在美国，SEC工作人员于2026年1月发表声明：持有人记录在链上还是链下，都不影响联邦证券法的适用。声明区分了由发行人或受其委托发行的代币和由第三方创建的代币。后者又分为两种：“托管型”代表第三方所持有的证券，“合成型”只跟踪价格，对发行人没有任何权利。

风险

由全球证券监管机构组成的国际证监会组织（IOSCO）在2025年11月指出，迄今绝大多数代币化交易都属于实验或试点项目，并提醒权利和所有权不清、网络攻击以及成本高昂等问题。流动性也需要时间：迪拜的试点等了九个月才有转售市场。

预言机是把价格、基金资产净值（NAV）等链下数据送上区块链的服务。作为抵押品的代币化基金，其安全程度取决于链上价值是否准确，所以Chainlink等预言机网络也提供储备金和净值数据源。它们如何运作，可以看预言机：区块链如何获知价格。

监管机构和国际清算银行怎么说

监管机构的看法很一致：代币化改变的是技术，而不是规则。悬而未决的问题是，交易用哪种钱来结算。

被称为“央行的央行”的国际清算银行（BIS）在2023年提出了“统一账本”（unified ledger）：把代币化的央行货币、银行存款和资产放在同一个可编程平台上，让一笔交易和它的付款一步完成结算。BIS的2026年度经济报告延续了这一设想，提出它可以由一组可互操作的网络来实现，并认为现有的稳定币不具备可信货币所需的关键特性。

Agorá项目在跨境支付中检验这一设想。BIS于2024年4月与七家央行共同启动该项目，包括英格兰银行、纽约联邦储备银行、代表欧元体系的法兰西银行，以及日本、韩国、墨西哥和瑞士的央行。此后加拿大银行也已加入，参与的金融机构超过40家。2026年7月，28家机构在原型系统上完成了总额约80万瑞士法郎的真实支付，从发起到结算平均约80秒。

在欧洲，借助Pontes，代币化资产的批发交易可以通过欧元体系的TARGET服务以央行货币结算；另一个更长期的项目Appia则计划在2028年前拿出蓝图。