토큰화란: 채권·펀드·부동산이 온체인으로 옮겨 가는 방식

자산을 토큰화한다는 것

토큰은 누가 무엇을 얼마나 가지고 있는지를 적어 둔 블록체인 위의 기록입니다. 비트코인 같은 암호화폐는 토큰 자체가 자산입니다. 반면 실물자산(영어로 real-world asset, 줄여서 RWA)은 다릅니다. 펀드 지분이나 채권, 건물은 체인 밖에 존재하고, 토큰은 그에 대한 법적 권리를 나타냅니다.

이 권리가 성립하려면 세 가지가 맞아떨어져야 합니다. 누군가가 기초자산을 보유하고 안전하게 보관해야 하며, 대개 규제를 받는 수탁은행이 이 일을 맡습니다. 누군가가 공식 소유자 명부를 관리해야 하는데, 토큰화에서는 이 명부의 전부 또는 일부가 블록체인에 놓입니다. 그리고 법이 그 명부를 인정해야 법원이 토큰 보유자를 소유자로 대우합니다.

토큰의 코드에는 보통 규칙도 담겨 있습니다. 예를 들어 펀드 토큰은 신원 확인을 마친 지갑으로만 보낼 수 있게 설정되곤 합니다. 또 발행사나 명의개서대리인(펀드의 지분 명부를 관리하는 회사)은 키를 잃어버렸거나 법원 명령이 있으면 토큰을 동결하거나 재발행할 수 있는 것이 일반적입니다.

금융기관이 나서는 이유

자주 거론되는 장점은 네 가지입니다.

• 더 빠른 결제. 결제란 돈과 자산이 실제로 주인을 바꾸는 순간을 말하며, 미국 주식은 거래 후 1영업일 뒤에 결제됩니다. 공유 원장에서는 두 가지를 몇 초 만에 한 번에 맞바꿀 수 있습니다. 이를 원자적 결제라고 하며, 양쪽이 모두 이뤄지거나 아무것도 이뤄지지 않습니다.
• 분할 소유. 토큰은 잘게 나누기 쉽습니다. 두바이의 부동산 시범 사업은 2,000디르함(약 545달러)부터 부동산 지분을 판매했습니다.
• 24시간 이전. 블랙록에 따르면 BUIDL 토큰은 사전 승인된 투자자 사이에서 "24/7/365" 이전할 수 있습니다. 일반 펀드 지분은 영업일에만 움직입니다.
• 프로그래밍 가능성. 코드로 수익을 자동 지급할 수 있습니다. BUIDL은 매일 쌓인 배당을 매달 새 토큰으로 지급하고, 프랭클린 템플턴의 펀드는 매일 발생하는 수익만큼 새로 발행한 BENJI 토큰을 보유자의 지갑에 넣어 줍니다.

직접 확인할 수 있는 사례

거의 모든 자산을 토큰화할 수 있지만, 앞서가는 분야는 몇 가지로 좁혀집니다.

토큰화 펀드

가장 큰 분야는 단기 미국 국채에 투자하는 펀드입니다. 블랙록은 2024년 3월 20일 USD Institutional Digital Liquidity Fund(BUIDL)를 이더리움에서 출시했습니다. 명의개서대리인은 Securitize, 수탁기관은 BNY멜론입니다. 현금과 미국 단기국채, 환매조건부채권(레포)에 투자하며 토큰당 1달러의 안정적인 가치를 목표로 합니다. 적격 투자자만 가입할 수 있고 최소 투자금은 500만 달러입니다. 이후 솔라나, BNB 체인 등 다른 체인으로도 확대됐습니다.

먼저 시작한 곳은 프랭클린 템플턴입니다. 이 회사의 Franklin OnChain U.S. Government Money Fund(티커 FOBXX, 토큰 BENJI)는 2021년 4월 스텔라에서 출범해, 공식 소유 기록을 퍼블릭 블록체인에 두는 미국 최초의 등록 MMF가 됐습니다. BENJI는 현재 9개 퍼블릭 체인에서 운영됩니다. 2026년 8월 미국 증권거래위원회(SEC) 직원들은 이 회사의 다른 펀드가 FOBXX 지분을 보유하면서, 온체인 기록을 관리하는 자사 명의개서대리인이 수탁을 맡더라도 제재 조치를 권고하지 않겠다는 입장을 밝혔습니다.

토큰화 채권

유럽투자은행(EIB)은 2021년 4월 이더리움에서 1억 유로 규모의 2년 만기 디지털 채권을 발행했습니다. 이때 프랑스 중앙은행이 납입 대금을 중앙은행 디지털화폐 형태로 체인 위에 구현했습니다. 2022년에는 프라이빗 블록체인을 쓴 유로화 채권 'Project Venus'가 뒤를 이었습니다.

홍콩 정부는 이제 디지털 채권을 정기적으로 발행합니다. 2025년 11월 가격이 확정된 세 번째 발행에서는 4개 통화로 약 100억 홍콩달러를 조달했고, 청약은 1,300억 홍콩달러를 넘었습니다. 두 개 트랜치는 토큰화된 중앙은행 화폐인 e-HKD와 e-CNY로도 결제할 수 있었으며, 홍콩금융관리국(HKMA)에 따르면 세계 최초입니다.

토큰화 부동산

2025년 5월 두바이 토지국은 Prypco Mint 플랫폼에서 이 지역 최초의 토큰화 부동산 프로젝트를 시작했습니다. 토큰은 권리증과 연결돼 XRP Ledger에 기록되고, 공식 부동산 등기와 동기화됩니다. 시범 사업은 UAE 신분증 소지자에게만 열렸고, 결제는 암호화폐가 아닌 디르함으로만 이뤄졌습니다. 2026년 2월 20일부터는 2차 시장에서 재판매도 시작됐습니다.

퍼블릭 체인인가, 허가형 체인인가

이더리움, 솔라나, 스텔라 같은 퍼블릭 블록체인에서는 누구나 노드를 운영하고 모든 거래를 볼 수 있습니다. 허가형(permissioned) 블록체인에는 승인된 기관만 참여합니다. 발행사는 둘을 섞어 쓰기도 합니다. 펀드는 퍼블릭 체인에 있지만 토큰은 심사를 마친 지갑 사이에서만 움직이게 하는 식입니다.

두 방식의 경계는 흐려지고 있습니다. 미국의 핵심 증권예탁기관을 운영하는 DTCC는 2026년 7월 15일 토큰화 증권을 실제 거래에 사용했는데, 무대는 자사의 프라이빗 Besu 네트워크와 DTCC가 퍼블릭이라고 설명하는 Canton Network 모두였습니다. 30개가 넘는 회사가 참여했고, DTCC는 이 서비스를 2026년 10월 출시할 계획입니다.

법적 장치: 토큰을 권리로 만드는 것

코드만으로는 미국 단기국채나 아파트의 주인이 될 수 없습니다. 그것을 가능하게 하는 것은 법적 장치, 즉 온체인 기록이 효력을 가진다고 정한 펀드 서류와 증권 규정, 재산법입니다.

이를 법률로 명문화한 나라도 있습니다. 스위스는 2021년 2월 '원장 기반 증권'을 도입했고, 독일은 2021년 6월 전자증권법으로 감독받는 블록체인 명부에 기록되는 암호증권을 허용했습니다. 영국에서도 2025년 12월 디지털 자산이 개인 재산이 될 수 있음을 확인하는 법이 제정됐습니다(적용 지역은 잉글랜드, 웨일스, 북아일랜드).

미국에서는 2026년 1월 SEC 직원들이 보유자를 체인 위에 기록하든 밖에 기록하든 연방 증권법의 적용은 달라지지 않는다는 성명을 냈습니다. 성명은 발행사가 직접 또는 위탁해 발행한 토큰과 제3자가 만든 토큰을 구분합니다. 제3자 토큰에는 제3자가 보관하는 증권을 나타내는 '수탁형'과, 가격만 따라갈 뿐 발행사에 대한 권리가 없는 '합성형'이 있습니다.

위험 요인

전 세계 증권 감독당국이 모인 국제증권감독기구(IOSCO)는 2025년 11월, 지금까지 토큰화 거래의 대다수가 실험이나 시범 사업의 일부였다고 지적했습니다. 아울러 불분명한 권리·소유 관계, 사이버 공격, 높은 비용을 경고했습니다. 유동성에도 시간이 걸립니다. 두바이 시범 사업은 재판매 시장이 열리기까지 9개월을 기다렸습니다.

오라클은 가격이나 펀드의 순자산가치(NAV) 같은 외부 데이터를 블록체인에 전달하는 서비스입니다. 담보로 맡긴 토큰화 펀드는 체인 위 가치가 정확해야 안전합니다. 그래서 체인링크 같은 오라클 네트워크는 준비금과 NAV 피드도 제공합니다. 작동 원리는 오라클: 블록체인은 가격을 어떻게 알까에서 설명합니다.

규제 당국과 BIS의 입장

규제 당국의 메시지는 한결같습니다. 토큰화로 바뀌는 것은 기술이지 규칙이 아닙니다. 남은 질문은 어떤 돈으로 거래를 결제하느냐입니다.

'중앙은행들의 은행'인 국제결제은행(BIS)은 2023년 '통합원장(unified ledger)'을 제안했습니다. 토큰화된 중앙은행 화폐와 은행 예금, 자산을 하나의 프로그래밍 가능한 플랫폼에 나란히 두고, 거래와 대금 지급을 한 번에 결제하자는 구상입니다. 2026년 연차경제보고서도 이 구상을 이어 가며 상호운용 가능한 네트워크들의 체계로 구현하는 방안을 제시했고, 현재의 스테이블코인은 믿을 수 있는 돈의 요건을 갖추지 못했다고 평가했습니다.

아고라 프로젝트는 이 구상을 국경 간 지급에서 시험합니다. BIS는 2024년 4월 영란은행, 뉴욕 연방준비은행, 유로시스템을 대표하는 프랑스 중앙은행, 그리고 일본, 한국, 멕시코, 스위스 중앙은행 등 7개 중앙은행과 함께 프로젝트를 시작했습니다. 이후 캐나다 중앙은행이 합류했고, 40곳이 넘는 금융기관이 참여하고 있습니다. 2026년 7월에는 28개 기관이 시제품 위에서 약 80만 스위스프랑 규모의 실제 지급을 실행했고, 지급 지시부터 결제까지 평균 약 80초가 걸렸습니다.

유럽에서는 Pontes 덕분에 토큰화 자산의 도매 거래를 유로시스템의 TARGET 서비스를 통해 중앙은행 화폐로 결제할 수 있게 됐습니다. 장기 프로그램인 Appia는 2028년까지 청사진을 내놓는 것을 목표로 합니다.